房产｜房屋居住权系列文章（一）：什么是房屋居住权

史琪

律师

在《民法典》颁布前，我国法律并未明确规定居住权。实践中，尤其是在离婚、继承、赡养以及涉公产住房纠纷等领域出现很多涉及居住权的诉讼纠纷。为此，《民法典》明确承认并设立居住权，为涉居住权纠纷案件提供了统一的法律适用依据。 《民法典》关于房屋居住权共五条，分别规定了居住权的定义、居住权合同条款、居住权设立方式、居住权能否转让继承出租、居住权消灭、以遗嘱方式设立居住权等规定。 为此，特别推出居住权系列文章，全方位为大家解读房屋居住权。 什么是居住权？ 民法典第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。简言之，房屋居住权就是对他人所有的住宅享有居住的权利。 因此，房屋居住权，有以下几个特点： 1、居住权需要通过书面合同设立。合同一般指平等民事主体之间签订的民事合同。那么，单方法律行为是否可以设立居住权？鉴于居住权的制度基础主要集中在婚姻家庭领域，在该领域中如遗嘱等单方法律行为是设立居住权的重要形式，也应该予以认可。所以，《民法典》第371条直接规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”此外，《民法典》第367条，对居住权合同的一般条款进行明确约定。 2、居住权是对他人所有的住宅享有的权利，原则上不得在自己所有的住宅上为自己设立居住权。物权可以分为自物权和他物权。自物权即所有权，是指权利人对自己所有的物依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。所有权是唯一的自物权，是完全的物权。他物权是权利人在他人所有的物上所设定的直接管理和支配该物、享有对物的收益，并排除他人干涉的权利。所有权以外的物权均是他物权。居住权作为他物权，当然也只能是对他人之物享有权利。 3、只有住宅能够设立居住权，商铺、厂房、办公楼等经营性房屋，原则上不能设立居住权。该条规定居住权的客体为住宅，住宅只能是用于居住的房屋，包括商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地所建房屋等。 4、居住权人仅享有即居住权利，不得对外出租、经营等。一般来讲，完整的所有权包含占有、使用、处分和收益四项权能，居住权人仅享有占有、使用标的物住宅的权能，不具有处分、收益权。居住权人不得对外出租、出售、用于经营、专门堆放物资等。 居住权与租赁权的区别 居住权与房屋租赁都是对他人房屋的使用，但属于两种不同类型的权利，房屋租赁不能代替居住权的功能。 （1）房屋租赁属于债权，租赁期限较短，稳定性相对较弱，不足以满足长期居住的需求。居住权期限并无法律规定限制，可以直至居住权人死亡。 （2）租赁合同属于有偿合同，承租人需按照约定支付租金。而居住权为无偿设立，可以通过遗嘱等单方法律行为作出，形式更为灵活。 （3）租赁权属于债权，不能对抗第三人。而居住权是物权，具有优先效力和排他效力。 《民法典》明确规定居住权制度为涉居住权案件的审理提供了统一法律适用依据，避免法官花费大量时间精力用于文书说理，避免同案不同判的情况；另一方面，也极大限缩了裁判者自由裁量的范围，有利于矛盾纠纷化解，促进社会和谐。 更多法律知识，关注“唠叨法律”公众号